ǰλ: >> ԭ >> й帰׬Ǵ˵Ÿ

й帰׬Ǵ˵Ÿ

中国“房叔”赴美购房:稳赚不赔是传说—优?/p>

[房间里烟雾围绕,租客则慵懒地躺在沙发上吸大麻,客厅的木地板则被租客撬开,铺上了厚厚的黄土,上面还种植着叫不出名字的植物,经过多方求证才知道,租客在客厅培土种的植物也是大麻]推开房门,却发现欠租已久的房客,正在房间里大口抽着大麻,而被挖开的地板上也种满了大麻,为了让大麻茁壮成长,?/p>

[房间里烟雾围绕,租客则慵懒地躺在沙发上吸大麻,客厅的木地板则被租客撬开,铺上了厚厚的黄土,上面还种植着叫不出名字的植物,经过多方求证才知道,租客在客厅培土种的植物也是大麻]

推开房门,却发现欠租已久的房客,正在房间里大口抽着大麻,而被挖开的地板上也种满了大麻,为了让大麻茁壮成长,房顶更是被改装挂上了气体放射灯,身为房东,你会怎样想?

5年前,正是美国次贷危机草木皆兵之时,也许不会有太多人会斟酌投资美国房地产。如今,随着美国房地产市场的逐渐回暖,在美国已出现了很多中国投资客的身影,而上述便是一名中国投资客遭受?幕?/p>

美国当地公然数据显示?011?月~2013?月期间,外国人共投入825亿在美购置房产,其中中国人投资额?0亿美元,在所有外国购房者中仅次于加拿大,并连续两年成为美国房地产的第二大海外买家?/p>

《第一财经?》针对近年来在美购房的中国“房叔”调查显示,虽然其中不乏成功的投资客,但在看似低成本高回报背后,也有很多“圈套”让中国“房叔”中招,稳赚不赔只是个传说?/p>

遭受大麻房客

孙力博(化名)十年前赴美读研,毕业后在波士顿一家软件公司任职,因其毕业于纽约州水牛城的1所大学,对当地环境相当熟习,且该地区房价不高,遂决定在水牛城投资购房?/p>

由于孙力博住在波士顿,驱车前往水牛城单程就需7小时,所以他在水牛城雇用了当地一个房产中介人,帮助他看房、下单及管理?/p>

孙力博告知本报,他在2011年购买的第一套房产,是一个带?个单元的小楼,每一个单元有3个卧室和2个洗手间,其总价?0万美元?/p>

依照孙力博的估算,上述房产单套单元的月租大约1500美元,如果每一年都有租客常住,刨去维修本钱和房产税,每一年的收益?万美元左右,年收益额高达房产总价?/3?/p>

孙力博说,这套两单元的房子从2011年中?012年中,都有租客入住,中介则帮助他打点房屋维修及保养等诸多杂事,并从房租中每个月抽?0,剩下的九成则每个月按时打入孙先生的账户中?/p>

这类远程遥控的出租模式曾让孙先生一度感觉良好,?012年中却成了他投资回报的分水岭。当其中一个单元的房客搬走了,还未寻到新租客之时,另一个单元的租客又开始拒交房租?/p>

中介代理人屡次邮件追讨无果后,决定上门讨债,叩开了租客的房门,可眼前的景象却让从事房屋交易多年的中介代理人也傻了?房间里烟雾围绕,租客则慵懒地躺在沙发上吸大麻,客厅的木地板则被租客撬开,铺上了厚厚的黄土,上面还种植着叫不出名字的植物,经过多方求证才知道,租客在客厅?ahref="http://bdf.longjiangzx.com/m/bdfzjzlff124/"target="_blank">白癜风最佳治疗方?/a>土种的植物也是大麻?/p>

而为了弥补客厅中日照不足的问题,上述租客还买来了气体放射灯,对室内种植的大麻进行照耀,令其茁壮成长?/p>

孙力博通过中介对房客下了逐客令,可是他们却置之不理,无奈之下,他只能通过法律程序将他们“请”出去?/p>

因孙力博人在波士顿工作,每次参加法院出庭都要驱车7小时赶往水牛城,为此他只好花?00美元聘请了一个律师代他出庭,几经折腾,孙先生终究?个月后,将这个不靠谱的房客赶走?/p>

房客走后,留下大量需要修理的地方,客厅的地板需要重铺,被破坏的门窗也要修理,仅维修就花了将?个月的房租,加上驱逐租客用?个月时间,孙力博因而损失了半年房租?/p>

租客的素质直接决定了房产投资的回报。孙力博对本报表示,下次他再找租客,一定要先做好租客的背景和犯法记录调查?/p>

诉讼

投资风险常常与投资回报成正比,在美投资购房亦是如此?/p>

有了上述投资经验,孙力博决定冒险再购置了一套总价?5000美元的房子,这栋房子内亦包括2个单元,每一个单元有3个卧室?/p>

吸引孙力博及时购房的直接缘由无外乎低价,但“便宜无好货”的理论一样也在美国适用?/p>

这套房屋在美国属于危房,房龄高达100年,且破旧不堪,需要大范围整修,如果将房屋全面修睦,其市值可立涨?万美元,每一个单元的租金?000美元,想到立刻翻倍的房屋市值,加上往后可以长时间租赁的附加值,孙力博毫不犹豫地再次出手?/p>

房屋过户以后,孙力博远程遥控,拜托中介代理人帮助他装修房子,地板、厨房、浴室乃至屋顶都需要重新翻修,仅这些费用就?5000美元,与房屋购入价格相当?/p>

由于孙力博身处外州,没法时时监工,房子装修拖了半年也没有开工。而半年后,他更是收到了一份政府公文,说要收回这套房屋,并称该房屋已被拍卖给了第三方?/p>

多方打听后,孙力博发现,他购买的便宜房产是债务房?/p>

这套房产在挂牌卖给孙力博的时候,当时的房东就已欠?800美元,房东急于脱手,隐瞒了房屋欠税的事实,孙力博购房后就自然继承了债务?/p>

而政府催债时又通知的是前房东,过户后,孙力博并没有收到追讨税收的政府公函,前房东既已将房屋售出套现,自然是装疯卖傻,政府在追讨税款无果后,随即低价拍卖了该房屋,用拍卖款抵税,这才有孙力博收到的拍卖公文?/p>

如果不讨说法,孙力博将面临“房财两空”的局面。他急忙又赶往水牛城,到当地法院申述,陈说自己其实不知情,交易信息滞后也使政府在通知上出现错误,并未通知到他?/p>

经过冗杂复杂的司法程序后,孙先生终究保住了房子,补交?800美元的税款,并又掏了2000美元用以支付诉讼费用?/p>

“这类局面本来是可以避免的。”孙力博说。他当时由于房屋总价低,再花重金聘请律师显得有些“划不来”,加上一次性付清房款,手头紧张便没有聘请专业律师去查房屋的案底?/p>

产权纠纷

随着中国买家大量进入美国房地产市场,像孙力博这样因投资房产而卷入产权纠纷的案例层见叠出?/p>

纽约州执照律师陈芝媛(JennyChan)在接受本报采访时表示,过户前,房产律师一般会要求投资者购买产权,其目的在于当房产出现产权纠纷时保护买家利益。有些一次性付款的投资人为了省钱,就选择不买,但风险也会随之而来?/p>

比如,中国投资人贾先生去年赴美购房,中介给他介绍了一套很不错的房产,卖方大卫(化名)是个第二代移民的美籍华人,房产本身属于大卫的母亲,大卫以代理母亲处理家族房产为名把这套价?00万美元的房产卖给了来购房的贾先生?/p>

但房产过户后,大卫的母亲却痛斥大卫在其不知情的条件下处理家族房产,并宣布交易无效,原来大卫假冒母亲签字卖掉了家族房产,他出示的交易委托书也是捏造的,贾先生的房屋产权也因此遭到牵连?/p>

陈芝媛表示,像贾先生这样的案子完全是律师的,律师在房产过户前,必须核实卖家是不是真正具有房屋产权,若拜托他人售房,其委托书是不是真实有效等?/p>

一些华人投资者也会贪图便宜去淘一些明显低于市价的“拍卖屋”,有些投资人乃至不知所购房屋属于“拍卖屋”,若稍有不慎,极易卷入产权纠纷?/p>

蔡先生也是一个来自中国内地的买家,他在中介的指引下很快看中一套坐落在纽约皇后区的房产,但在房屋交割落户时,却惹上了麻烦?/p>

原来该套房屋的卖家是一个香港艺人,该艺人由于财务出现危机无力偿还房贷而被银行收走了房子,房屋就成了“拍卖屋”,房屋原来的房东也就自动失去了房屋产权?/p>

就在这套房屋产权已归属银行的条件下,该艺人照旧以房东姿态出现并销售房屋,亏得蔡先生的律师在房屋过户时发现了这个问题,及时终止了交易,才避免卷入这场产权纠纷?/p>

陈芝媛强调说,投资人在选择购房律师时切勿一味轻信广告,律师在业内的口碑非常重要,一个专业的律师可以帮助投资人规避投资风险,从而减少许多不必要的损失?/p>

法学背景好投?/p><哪家医院治疗白癜风最?/a>p>相较于上述投资者很是曲折的投资经历,纽约执照律师及法学博士王小蔓(化名)在曼哈顿的购房经历就顺利得许多?/p>

与美国其他州不同,纽约州并未规定房屋交易过程中必须要有房屋中介参与,由于担心被中介“忽悠”,王小蔓自己上了一个房屋中介培训课程,摇身一变成了自己的房屋买家代理人?/p>

王小蔓在曼哈顿的律师事务所工作,经过一番搜索,她很快看中曼哈顿五十五大道第八街一套标?5万美元、一室一厅的公寓,由于客厅和卧室均朝南,很多中国人都喜欢这套房子?/p>

王小蔓庆幸自己在这套房子刚兜售时就被她及时看到,她是第一个去看房的买家,看后就立刻下单了,这套公寓的房东来自南欧,是一个职业投资人,颇讲诚信?/p>

王小蔓对本报说,今年3月以来,曼哈顿的房产进入交易活跃期,年初时,买家还可以在挂牌价的基础上再砍掉10成交,现在砍价的空间已很小了,卖家不加价就很不错了?/p>

而王小蔓所购入的这套公寓的成交价即是它的挂牌价,出租后每个月的租金?500美元左右,但公寓每一个月要缴?00美元的管理费,和每个?00美元左右的地产税,刨去这些本钱,房租的纯利润?900美元,房租年收益率仅??/p>

王小蔓表示,虽然这套曼哈顿的房产租金回报率很低,但房产的地理位置极佳,升值空间大,保值性和抗跌性好,而这套一室一厅的公寓?002年的市值是25万美元,10年后便翻?倍?/p>

本报遭受的另一个成功的中国投资客周力(化名),也具有法学背景,与那些在曼哈顿岛一掷千金购房的富豪不同,具有法学博士学位的他,辛苦在纽约打拼多年后,攒下了人生中的第一?00万美元?/p>

去年周力开始盘算着投资美国房地产,由于美国的认证律师可以直接在房产交易中充当房屋中介,不必另行考证,在交易过程中也可以直接扮演律师角色,每笔交易可省去约为房产价?的中介费和几千美元的律师费,若交易次数频繁,还是能省下一笔相当可观的费用?/p>

因此,周力有着得天独厚的优势。他把投资眼光集中在了康涅狄格州(Connecticut)的费尔费尔德(Fairfield)和斯坦福德(Stamford)地区?/p>

该地区比邻纽约市,且租金回报率较高,房产价格在美国属于中等偏上。周力的房产交易大多以现金为主,遵守快进快出原则,他一般选择底子好、装修一般的房子,成交后立即装修改造,然后出租,待升值后立刻卖掉?/p>

周力对本报说,他去年入手一套两室一厅的房子,成交价?2万美元,装修和翻新后,房屋焕然一新,加上今年房价略涨,上个月?2万美元卖掉,净?0万美元?/p>

周力表示,投资房产需要有敏锐的嗅觉,在那些价格低廉、回报率高的房子刚投入市场时就及时下单?/p>

周力去年淘到的房子比市场价低10?5,加上今年房子又涨了10,增值空间最少在20以上?/p>

而由于现金交易,省去了贷款的麻烦,资金到位快,比较遭到卖主青睐。周力乃至去年中全心全意扑到了房产投资,每天的工作就是搜索房子、买入、装修、出租、卖出?/p>

一年经手了17次房屋交易,本金100万美元,经过屡次倒手,周力去年的净利润就高?00万美元,为了专心投资房产,他已放弃了律师的工作,全职打理自己所投资的房产?/p>

תעhttp://www.loqky.com/wazlyy/806.html

  • һƪ£
  • һƪ£ û
  • վ| | | ˽| | վͼ| Ȩ

    ǰʱ䣺